大型报道 · 中国养老地产在路上
2014-11-29 蜗牛故事养老 蜗牛故事养老

“如果有一天,我老无所依……”汪峰《春天里》的这一句歌词正在加速成为现实。据了解,截至2013年底,中国60岁以上的老年人口已经超过2亿。有机构预测,到2053年,中国老年人口将达到顶峰,接近5亿,到时候每三个中国人中就将有一个老年人。


/住在杭州网记者 盛哲徽

来自住在杭州网


日益到来的老龄化社会带给了人们深深的迷惘:“我们的父母要如何养老,在哪里养老?”“几十年之后,我们又将如何养老,在哪里养老?”

从现阶段看,日渐壮大的养老地产正试图回答这个问题。2013年,时年56,“五十而知天命”的宋卫平开始做他认为最重要的事情——“改变国人的养老习惯,让老人有尊严、有价值地养老”,蓝城集团正式进军养老产业。而在此之前,复星、保利等大型企业均已涉水该领域。对适老化住宅和养老住区的需求明显增加,“银发市场”蕴含的巨大商机,让房企们纷至沓来。


2014年11月25日-26日,恰逢“第三届中国老年住区项目交流大会”在绿城·乌镇雅园举行,众养老地产精英齐聚,共商养老大计。养老地产现发展如何?有哪些成功的案例?未来会呈怎样的走向?这是本届大会的部分议题,同时也是许多人希望了解的信息,带着这些疑惑,本网记者直击大会现场,带来独家报道。


保利、蓝城:养老地产的“开拓者”


在本届交流大会上,中国房地产协会、中国房地产研究会会长刘志峰在致辞中说:“中国房地产市场处于结构调整期,很多企业主动转型进入养老地产开发市场,不失为一个不错的选择”。和住宅产业相比,养老地产有其自身的特点:它的产业链更长,不仅涉及适老住宅开发建设,还涉及到养老服务设施的建设和对老人生活照料、健康服务、文化娱乐等;进入门槛也比住宅项目高,专业性更强,需要长期资金投入,对企业的运营能力和对老人的服务要求很高。


尽管中国养老地产受多数企业关注不过三五年时间,但亲和源、太阳城、远洋、泰康,包括蓝城等开发商或机构多有提供成功的模式。此次大会的举办地乌镇雅园就是典型的案例之一。


乌镇雅园由雅达国际和绿城集团合作开发,占地1500亩,总投资75亿元,以颐乐学院为核心,规划为养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题。包括欧洲品牌的医疗公园、护理养老中心、五星级度假养生酒店、特色商业中心等六大功能区。


作为蓝城集团在养老地产上打造的首个项目,乌镇雅园以“开拓者”之姿取得了不错的销售成绩。据集团执行总裁傅林江介绍,项目一期已卖出500多套,销售总金额达10亿多。对于还没有完全找准盈利方向的中国养老地产而言,这个销售金额是十分惊人的。


在傅林江看来,乌镇雅园的热销和项目高规格的配套设施是分不开的,他说:“我们在配套设施方面,无论从居住的环境,以及老年人活动的场所,还是教育的配套,医院的配套,护理院的配套,等等这些设施的配套,目前在中国的养老社区当中都处于领先地位”。


同蓝城一样,保利集团同样是养老产业中的骨干企业。不同的是,蓝城集团涉足该领域时日尚浅,而保利集团由于相对时间更长,其经验更丰富,实践的案例也更多。在本届大会上,保利集团董事长宋广菊介绍了集团在养老地产上的成功探索。


背靠西山,依托120万平米的西山林语社区,作为保利集团对养老产业的首次探索,保利安平·和熹会老年公寓是在社区配套的自持酒店基础上改造而成。与许多房地产开发商所建设和运营的养老地产项目有所区别,和熹会采用会员制加房租的收费模式。宋广菊称由于装修档次高,能耗和运营费用长期降不下来,加上前期对客户的把握不够准确,导致项目前期很是困难。后来因为多次调整,今年下半年入住率已经提升到了60%以上,基本实现盈亏平衡,达到了预期的目标,参照每日入住率85%左右的情况,加上有经验,在新的养老机构的运营上有更好的基础,随着机构的入住率不够的提升,实现微利的可能性很大。


宋广菊认为,养老产业作为新生的事物,需要很长时间去孵化,保利不希望能在短期内赚钱,但是希望能够借此找到一条盈利模式。“保利地产对养老社区的开发建设已经开始研究养老社区统一配套标准,将产品植入住区,同规划、开发、运营、服务整个环节提供适合老年人的产品和生活配套,建立和谐共生的养老方式是保利地产的目标”,宋广菊如是说。


据她介绍,为实现这一目标,保利地产已成立了适老产品研究小组,研究老年大学、社区公园、户外健身的设施配备标准,针对不同社区体量,进行适能产品研发。在成都,双流项目将率先配备一定体量的养老公寓,实现“社区+专业机构”的发展模式。


朱中一:养老地产成熟与否取决于大环境,现行政策存瓶颈


“整个行业还处在探索阶段”,朱中一如是说,作为中国房地产业协会名誉副会长兼老年住区委员会执行主任,在养老地产领域多年的钻研,使其对该行业有极为清晰的认识。在他看来,中国的养老地产还处在起步阶段,离成熟还有很长一段距离,无论是从产业本身还是政策来说,都存在着发展的瓶颈。


在他看来,我们国家养老产业主要面临五个问题:第一,中国人口基数大,再加上长期以来实行的计划生育政策,老龄问题的基数特别大;第二,中国目前正处在全面建成小康社会的阶段,中国未富先老的问题比较突出;第三,当前城镇化进程加快,人口流动大,空巢老人情况比较突出,这也给传统的家庭养老带来了很多问题;第四,我们国家的民政福利养老机构,总体数量不足,社会的养老机构还没有完全的建立健全,社会化的养老服务能力缺口很大,所以发展养老地产迫在眉睫。第五,面临迅速扩大的养老压力,我们在理论、政策、制度、机制、市场方面还缺乏准备。


对于养老地产需要多久才能实现成熟这一问题,朱中一认为没有明确的界限,主要取决于整个大环境。他说:“医保卡的问题,拿地优惠问题,税费是不是优惠的问题,还有医疗补贴的问题,这都是眼下养老地产在政策层面的瓶颈,尽管国家认识到,但是现在国家也是千头万绪”。朱中一推测,推动政策落地主要有赖于两个方面,首先是整个国家的财政状况;其次,地方政府对养老地产的重视程度。“除了中央政府和中央政府有关部门可以制定政策之外,这是养老很明确的,地方政府可以制定配套政策。如果地方政府这方面重视了,它的政策力度大一点,那么也就好一点”,朱中一如是说。


从企业层面上讲,他认为不同的开发商有适用于自身的开发模式,不应该照搬照抄。为此他特意以乌镇雅园为例。“乌镇雅园这个项目,无论是从规划还是设计上看,都是上档次的,它面对的群体客观来说还是高端的,在长三角这么一个地方,高端的项目是有市场的,但是全国要复制却不一定很容易,这个我们要客观来看”。


刘志峰:养老产业有望成下一个互联网经济


有经济学家曾预测,未来中国前景看好的产业有两个,一个是互联网经济,一个是养老产业,当然也包括养老地产。第一个预测已经得到了验证,养老地产能不能成为前景广阔的产业,还有待验证。


对于这个行业能否取得成功,业内有很多不同的意见,毕竟从近几年的老年消费市场看,其所产生的利润并不算高,也没有很快孕育出属于自身的大产业。对此,中国房地产研究会会长刘志峰倒是信心满满,在本届大会的致辞上他罗列了一些数据,加以说明养老地产的发展前景。


“自从进入老年化社会以来,中国人口老龄化程度日益加深,2013年我国60岁以上的老年人口突破了两个亿,预计到2025年将突破3个亿,到2034年将突破4个亿,到2053年左右将达到4亿8千700万,到那个时候每三个人中就有一个老年人,庞大的老年人群将在中国经济社会对经济发展和居住产生难以预料的影响”,刘志峰认为正是这些天文数字,让中国较世界上任何国家都有发展养老地产的必要性,且其发展潜力也将更大。


刘志峰称中国养老地产的未来主要得从三个方向上去发展,首先是要树立积极的养老理念。“当前,人们把更多精力放在养老地产所带来的投资和消费方面,而对成体系的养老住区服务研究的不够、不透。我们在研究和设计项目时,往往较多的考虑晚辈如何为长者进行照料,忽略了他们对生命价值的追求,这种消极的养老模式既无法得到老年人的欢迎,也得不到社会的尊重和认同。因此,要用积极养老的模式取代消极养老”,刘志峰如是说。


什么是积极的养老模式?刘志峰给出的解释是让老年人在实现老有所养、老有所依的同时,进一步得到老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐,就是在帮助老年人解决生理和健康需要的同时,更注重满足其精神层面的需要。从某种程度上说,这和蓝城董事长宋卫平提出的“让老人有尊严、有价值地养老”有异曲同工之妙,正因如此,他在会上有特意提到乌镇雅园项目,认为这是对积极养老模式的成功探索。


第二个方向是小区的适老化建设。刘志峰认为这是由我国当前的老龄化环境所决定的,“当前,我们国家60岁以上的老年家庭户主大概是8800万户,我们老龄人口达到3亿,2025年还有11年时间,肯定要走出居家养老,因此必须建造适老化社区,不然难以满足老龄社会的需要”。具体到操作层面,他认为主要是对老年大学活动中心、康体中心、实际照料中心等产品进行改造。


第三是智能化居所的建造,“作为社会上普遍关注的适老住区建设,要想全面协调发展,必须以主动的姿态迎接互联网,来建立智能化,智能化互联网的方式将很快展现出来。在现有条件下,人们可以利用互联网技术,在适老住区开展老年定位入住,老年自动监测、老人卧床监测、老人行为智能分析等方式”。


刘志峰认为,目前国内做养老地产开发的企业,大多还存在着市场判断上的误区。对于老人来说,他们更多考虑的是安全性和便利性,而不一定是高端,这也是目前多数养老地产项目微利甚至是亏损的主要原因。

Q&A

对话蓝城中国

执行总裁傅林江


蓝城是中国较早涉足养老地产的开发商,2013年,时年56, “五十而知天命”的宋卫平开始做他认为最重要的事情——“改变国人的养老习惯,让老人有尊严、有价值地养老”。于是,2013年7月,蓝城国内首个学院式颐乐养生养老项目——浙江乌镇雅园正式落地。


@住在杭州网总策划 丁晓红 视频:姚瑞


  乌镇雅园硬件已齐备,服务正启动


  丁晓红:傅总你好,几年前宋卫平先生曾经提到养老是他一定要做的事情,到目前为止,你觉得他当时定下来的目标,乌镇雅园已经走到了哪一步?

  傅林江:按照宋卫平董事长做养老事业的部署,第一阶段已尘埃落定,无论从园区的配套,从里面硬件的设施,以及软件的服务,现在都已经按照他的要求在往前推进和实施了。


  晓红:接下来还有哪几个步骤,预计什么时候能够达到他说的“必须要做的事情”完美的程度?

  傅林江:接下去第二步就是老人服务,医院、护理院正在建设过程中,即将呈现。第三步,智慧社区这一块,还在落实当中,工作正在做了,但是真正落实到每一个业主当中,还要在下一阶段的过程当中继续推进。


  丁晓红:智慧社区指什么?

  傅林江:主要指老人受益活动对接和服务平台的数据对接,包括老人每一个健康档案,老人身体的活动内容,我们用大数据云服务平台对接起来,这个东西软件开发基本上在后期阶段。具体到每一个业主应用当中,还有时间的和调试的过程。


  乌镇雅园一期售罄,总销额过十亿元


  丁晓红:今天第三届中国养老地产项目交流大会是在乌镇雅园举办,所以也来了各位领导,像刘志峰部长,朱中一会长等等,也包括像保利地产董事长,这样的一些在养老地产勇于尝试的大牌开发商,包括蓝城。目前对于乌镇雅园项目,你有哪些经验可以和大家分享的?

  傅林江:乌镇雅园,我们在配套设施方面,无论从居住的环境,以及老年人活动的场所,还是教育的配套,医院的配套,护理院的配套,等等这些设施的配套,目前在中国的养老社区当中都处于领先地位。

  这次来参会的刘志峰部长就说了,这个小区的作品真正关注到宋卫平“精致完美”的开发理念,这个项目目前是中国最有代表性的典范,他对这次参会人员的要求,大家不仅仅是来参加会议的,更重要的是来学习宋卫平的理念思想。还要来看看这里面的作品,并且要仔细的去看。


  丁晓红:乌镇雅园目前开发的是一期,它的销售已经达到多少,接下去还有多少土地要开发,是不是按照原有的模式去运营?

  傅林江:乌镇雅园从开发的量来说,基本上在20%左右。从开发商的量来说还不多,但乌镇雅园的功能配套已经齐了,医院、学校、食堂等等这些配套都有。项目一期已经售罄并顺利交付给老年业主,二期现在正热销中,将于明年6月份交付。

  这个项目的团队我们早在三年前就已经组建,是宋总非常看重也一定要打造好的项目,后续还是要有一段时间来开发它,模式还是在目前这个基础上,对一些产品做进一步的优化,对内部的服务可能会更加的规范。所以现在总体把后续的运营工作做得更加完美一些,尤其是今后老人的学习,还有老人的健康管理,还有老人的午饭活动,这些有医疗公司全面展开了这项工作。我相信这个工作应该会做得更加完美,更加的精致。


  丁晓红:你们目前销售率达到多少?

  傅林江:现在第一期的房源已经售罄,总销额已过10亿,销售上还是非常不错。现在有一部分因为房子不销,留着做体验。


  丁晓红:那你觉得像养老地产这样的项目,在蓝城项目里面是不是已经达到了利润的平衡点,我们不从整个项目看,从一期项目看。它今后投入和产出比,在多少年之后达到平衡?

  傅林江:这个项目是这样,在开发阶段当中,盈利点要分开。在开发阶段当中,主要以提升房产品价格支撑开发的投入。比如说这个房价,当时开盘时是一万多一点,现在已经到一万四了,并且还买不到,已经没有了。我们别墅当时开盘的时候是在两万五左右,现在到三万,现在别墅也已经全都卖完了。所以从销售的自身来解决前期投入这部分。雅园的盈利模式是非常清晰的。

  当开发结束之后,业主入住了,我们的入住率上升到50%以上,后续的运营基本没有问题了。


  丁晓红:入住达到50%,运营的平衡已经达到了。

  傅林江:对。


  丁晓红:项目开发利润有多少?

  傅林江:预算上还是有好几个亿的利润,因为还有几年,要到后面的情况再看,看它的房价支撑,后续运行过程当中的投入。现在我们是在整体项目前进计划当中,可行性方案当中是有盈利的,但是也没有暴利,只有盈利。


  蓝城或将于青山湖建养老社区?


  主持人:据说蓝城还要进一步开发其它区块的,区域的养老地产。就蓝城自身来说,你觉得目养老地产今后还会有哪些开发模式?

  傅林江:我们已经计划在青山湖,也就是青山湖玫瑰园边上打造一个上千亩的养老社区项目,这个是宋卫平董事长亲自指导的。在这个项目上,我们打算引入一个新的销售模式,即购房者可以在项目建设过程中,按照工程进度分期付款,购房者可以按照自己的喜好,决定自己需要的户型。当然,这个模式还在探讨之中。


  丁晓红:你觉得养老地产模式的尝试,需要哪些政策上的支持,又存在着哪些问题?

  傅林江:机构养老,利用金融产品的养老模式,政策上的支持现在是很多的。第二就是土地方面、政策上的支持,还有税收方面的支持。目前养老最大的问题,在于社区的医保卡问题,能不能打通。现在浙江还可以,总体上还能够通用,可是全国性的通用还不行,但是养老产业却是全国性的。

QA&对话

中国房地产协会

名誉副会长朱中一


10月21日晚间,中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。自从2012年7月降息以来,央行已经两年多未动用这项调控政策。


时隔两年,央行重启降息,该事件中政府降低融资成本,利率市场化的目的体现的尤为明确。房地产市场由于和银行的紧密联系,长期处在金融政策变动的“风口浪尖”上,央行降息对其有怎样的影响?房地产市场在下一个阶段的走势如何?即将到来的2015年,楼市会否再出“新政”?


带着种种疑问,我们采访了正在乌镇出席“第三届中国老年住区项目交流大会”的中国房协名誉副会长朱中一。


@住在杭州网总策划 丁晓红


央行降息分散投资客,对楼市影响非全正面


  丁晓红:朱主任你好,你觉得最近央行降息这个政策释放了怎样的信号?房地产市场接下来的走势会不会有所变化?

  朱中一:央行的降息对房地产总得是利好,为什么是利好呢?首先对购房者来说,它降低了购房贷款的利息。对于房地产企业融资来说,也降低了融资的门槛。另外,我们现在房地产金融这一块,也强调了创新金融产品。金融产品的创新里面包括一些基金的问题,融资的问题,在银行降息之后可能会有更多的人投向房地产基金,投向房地产金融产品,这些问题应该说对房地产都是利好的。

  但是,我们同时也要看到,降息不是直接对房地产的,对于整个来说,它是有利于拉动消费。其它的企业,它也是降低了融资成本,包括股票,股市降息了之后,他可能也会投向股市。所以我们客观的来判断一下这个事情,老百姓如果投向股市多,那可能对楼市也有一定影响,有分散作用。


  丁晓红:刚才讲到房地产将要实行证券化和金融化。

  朱中一:房地产的金融化和证券化,可以使一些人由过去的投资投机,对房地产的炒作变为间接的投资,转化为金融产品,有利于房地产企业的融资成本降低。


  丁晓红:这个要正式启动房地产金融化、证券化,你估计会在什么时候?

  朱中一:房地产的金融化和证券化,客观来说,实际上这个问题讲是讲了好多年了,不是现在才讲起来的,包括这次客观上评价“央四条”,“央四条”虽然是政府层面,它的政策应该说信号都放出来了,包括对于合理自住性需求,0.7基准利率的优惠。

  为什么银行很难落地呢?因为地方的商业银行也要考虑自己的成本问题,所以一般的地方商业银行可能都是在9折左右的政策,再优惠的可能就比较难了。其中要落实“央四条”,还有一个重要的内容,你要扩大贷款规模,就有一个创新金融产品。如果贷款规模没有扩大,对老百姓的支持,或者对开发企业的支持力度又有点影响。而贷款规模的扩大,又要依赖于房地产金融产品的创新。而金融产品的创新,它只指出了方向,没有提出一个时间表。


  丁晓红:对,时间表、细则、试点都没有出来,你觉得为什么呢?

  朱中一:所以我就觉得这个事情实际上也是一个系统工程,但是它释放了一个信号,“央四条”释放了一个重要信号,就是国家对于老百姓合理自住性需求是支持的,国家对于房地产开发企业合理的融资是支持的,释放了这个信号。至于支持到什么程度,那要看房地产金融产品的创新到什么程度。


  高库存下企业应尽快跑量


  丁晓红:目前各大城市最大的压力来自于高库存,随着“双限”放开了,你认为整个市场走向在2015年会是怎样的态势?

  朱中一:高库存的问题,我们客观上一直关注这个问题的,我们的意思是什么呢?就是作为企业一定要冷静,在目前如果企业它有高库存的情况下,或者地方有高库存的情况下面,作为企业如果明智的选择,就应该利用当前政府宏观政策比较宽松的层面,首先来解决库存问题。


  丁晓红:就是跑量。

  朱中一:对,而且我们必须要清醒认识。譬如“央四条”出来之后,长三角的一些城市,包括像杭州、无锡、苏州,包括像上海,包括南京,10月份的成交量都高于9月份。但是就全国来说不是这个情况,全国9月份的商品住宅成交量超过1个亿平方米,而10月份不到1个亿平方米,40个重点城市也是这样的,40个重点城市10月份的成交量同样低于9月份的成交量。而且40个重点城市里面,不到一半的城市是成交量上升的,一半多的城市成交量是下降的。

  这是为什么?这里有两个问题,一个是“央四条”落地情况可能不理想。另一个问题,这个地方可能供不应求的问题很突出,老百姓还在观望。所以我们的地方也好,企业也好,一定要理性对待这个问题。


  2015年市场趋向平稳,大政策或难出台


  丁晓红:你觉得2015年楼市会是怎样的一个发展态势?

  朱中一:2015年是这样的,我总的觉得市场向平稳方向发展的。大的政策,我估计不会出的,因为我们原来议论比较多的,行政性的措施基本上经过这一年的消化。


  丁晓红:房地产税不可能出?

  朱中一:房产税明年也不可能出,所以明年要出的大政策不会太多。

  明年有几个问题,我觉得需要考虑的。一个问题,就全国而言,一定要把消化盘活存量和对房地产合理增长供应量,统盘考虑。有些地方如果存量房压力很大的,包括土地的拍卖问题,包括住房的开发规模也需要控制的,你首先要消化存量、盘活存量。

  还有一个,明年地方政府有一项重要的工作,这是我一直主张的,也是国家信息化城镇化规划时讲到的,要编制“十三五”综合发展规划,一定要编制。我们为什么从2010年以来出现了一些问题,包括有些地方商业地产的过量问题,包括三四线城市供大于求的问题,其原因在于,2010年因为国家实行了限购、限贷,有些地方认为住宅限购了,所以去搞商业地产,造成了一些二线城市,主要是三四线城市住宅量的供大于求,也造成了不少城市商业地产供大于求。所以我想作为地方政府,我们一定要吸取这个教训。明年一定要根据当地住房的现实情况,老百姓住房的现实情况以及需求情况,包括城镇化的进展情况,来客观的编制“十三五”的综合发展规划。

  此外,明年是3600万套保障性安居工程里最后一个年头了,当然3600万套要完成,它的实现方式也可以研究。所谓“实现方式”是什么呢?政府,包括天津已经开始在这么办了,可以由政府收购租赁一些中小套型的商品房作为保障房的房源。另外,在棚户区的改造当中,旧城改造当中,尽量增加货币化的补偿比例,让老百姓在市场上购买房子。


  丁晓红:您对2015年的概括还是平稳?

  朱中一:2015年我们预测是平稳的,而且我估计不会出台很大的政策。但是2015年,政府一定要打好基础性的工作,这个基础性的工作,就是我刚才讲的编制发展规划问题,包括中央政府一直在讲的,住房信息联网问题,不动产的登记问题,这是基础性的工作。这些基础性的工作做好了,就为今后几年的改革奠定基础,促使房地产业的健康发展。


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